关于对中国人民政治协商会议昆明市东川区第五届委员会第四次会议第53092号提案的答复

夏菱委员：

您在东川区政协五届委员会第四次会议提出的《加大城市社区无人管理小区的投入和管理力度》的提案，已交由我局办理，现答复如下：

一、基本情况

无人管理的小区共有208个549栋。无人管理小区通常都是由所辖社区进行管理，但由于社区工作繁杂、人少事多，资金短缺，对物管工作又不专一，管理难度非常大。无人管理的小区中大多数没有物管、保洁员或者门卫，更甚者什么都没。由于长期缺乏管理，小区的治安环境差，道路破损，排水、排污设施陈旧，化粪池堵塞，下水道经常堵塞，路灯不亮，垃圾清运不及时，部分居民私搭乱建等，这些现象成为无人管理小区的通病。

二、提案办理情况

（一）社区人员配备问题

东川区目前共有社区39个（其中：城市17个，村改居社区18个，移民搬迁社区4个），有社区干部360人。

城市社区岗位设置情况：设支委委员5名，居委委员8名（其中5名为专职委员），监委委员3名。居民小组长按照50-150户进行设置。

城市社区人员配置情况：设书记、主任、各1名，副主任2名（其中：因民老来红社区、因民社区、阿旺向阳社区、新街社区设副主任1名）监委会主任1名，居委会专职委员5名，监委委员2名。（其中：团结社区、碧云社区、白云社区、阿旺向阳社区等4个社区增设专职副书记1名）。书记主任“一肩挑”配置副书记1名。每个居民小组配备小组长1名。

城市社区其他配套组织情况：城市社区在社区居委会配套工会、团委、“两保”调查员、网格员、计宣员、禁毒专干等15个配套组织。

城市社区人员工作补贴情况：城市社区干部岗位补贴和生活补贴按照“一肩挑”、正职、副职、专职委员每人每月3100、3000、2900、2800元的标准执行，并为其预算安排社会保险缴费。

综上所述，根据相关法律及相关文件规定，目前我区城市社区人员配置已按照最高人数配置，我单位和区民政局建议维持现状，按最高人数配置。

（二）加强物业管理问题

现目前，东川区老旧小区均不具备实施专业化物业管理的条件，我们首先要对这些配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区进行提升改造，然后才能针对整治改造后的效果因地制宜的制定物业管理制度。对达到引入社会化物业管理条件的，实施社会化的物业管理；暂不具备社会化物业管理条件的，由办事处实施社区介入管理。要采取专业化物业管理公司进驻、后勤式管理、社区介入等不同模式，逐步实现东川区城市建成区住宅小区物业管理全覆盖。

1. 专业化物管公司进驻，按照专业化、市场化的要求，政府公共资源（区建投）物业服务企业直接进行管理。

2. 后勤式管理，由房屋管理（产权）单位后勤部门负责，对本单位家属院（楼、区）实施过渡性物业管理。引导和鼓励房屋管理（产权）单位，通过体制改革和机制创新，逐步引入社会化的物业服务企业进行管理服务。

3. 社区介入，对暂不具备专业化管理条件、业主委员会又没有成立的，由社区组织力量为小区居民提供基础性的物业服务。对无主管楼院、零星住宅和规模较小的住宅区，由街道办事处、乡镇人民政府实施区域整合，可选择专业物管公司进驻、分项委托服务、组织区域内低收入人员从事服务等方式为小区提供基础性的物业服务，达到“四有”要求。

（三）维修资金问题

在2008年以前建成的老旧小区，对住宅专项维修资金收取管理没有硬性要求，因此，东川区原开发建设的老旧小区基本没有交纳过维修资金。

经与市维修资金管理部门对接，目前昆明市没有相应的针对老旧小区收缴、管理的维修资金规定，如果有老旧小区要缴纳维修资金，可参照《住宅专项维修资金管理办法》执行，即：小区内有业主牵头，征求小区业主缴纳的意愿；按商品房维修资金多层66元/平方米、高层90元/平方米的标准，小区全部业主交齐、缴入区维修资金专户，方可按程序申请使用。

（四）老旧小区改造工作

根据2019年4月19日下发的《云南省住房和城乡建设厅关于认真做好2019年老旧小区改造工作的通知》（特急）以及4月22日省发改委牵头省住建厅联合视频会议精神，我局组织人员对全区老旧小区进行全面调查摸底，在确保摸底数据真实、完整、可靠的基础上，做好数据汇总、审核分析等相关工作。并根据摸底排查情况，按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，在“十四五”期间完成我区老旧小区改造工作。

1.工作情况：我区2019年实施改造的老旧小区为落雪大院、腊利大院、上大院、中大院、下大院、古铜路粮食局小区等6个小区，计划总投资9886.1万元，总占地面积约13.55公顷即203.25亩，总建筑面积为139821㎡，总户数为2524户，涉及楼栋数为108栋。主要改造内容为：小区内道路、排水、供电、绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造,小区内配套养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施的建设、改造;小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造。2019年老旧小区改造一期正在进行收尾工作，预计10月下旬完工。二期工程8月17日正式开工，预计11月完工。

2.亮点做法

（1）针对性强。按照“具体情况、具体分析”的办法，在结合小区实际的基础上，反复勘察现场，广泛征求群众意见，充分论证方案，科学规划设计，分别制定改造方案并组织实施，有重点地解决停车难、雨污水堵塞、环卫设施差、小区治安无保障等问题，彻底解决群众最关心的问题。

（2）全面覆盖。本着“应改则改”的原则，老旧小区改造内容依据全市整治改造标准为基准，包括了基础设施、环境设施、安防及消防设施综合改造提升等方面为重点的10余项内容，从地下到地上、从楼内到楼外全方位实施改造。

（3）先实用后美观。东川区老旧小区改造工作坚持改善民生原则，改造内容以基础设施、环卫设施、治安防控、消防设施为主，进一步提高房屋宜居性。

3.存在问题和解决思路

一是居民协调难。老旧小区在居民在改造前的意见征询、改造中的工程监督、改造后的长效管养和使用，都需要居民的参与和支持。接下来，要更加广泛的宣传发动，使居民群众从被动参与发展为自觉参与，进一步在资金筹措，长效管理发挥应有作用。

二是管线单位协调难。管线改造是老旧小区改造的重要环节，在改造中涉及管线单位出资配合改造工作，单凭区一级政府单个项目逐步协调，协调难度大。建议由省、市统筹，争取管线单位按照全市老旧小区改造年度计划，同步实施相关管线的改造，并自行承担改造相关管材费用，进一步提高老旧小区改造效率。

三是长效管理协调难。老旧小区均存在无物业管理，无维修基金等问题，改造成果将难以保持。在后续的工作中要探索老旧小区的物业管理难问题，发挥街道社区和业主委员会在物业管理中的积极作用。

四是地方财政困难，配套资金和前期工作经费缺乏。建议省、市在资金分配以及奖补措施中对贫困落后地区倾斜，确保老旧小区改造工作在全市范围内能均衡发展，取得成效。

三、下一步工作方向

一是按照“一院一策”的指导方针对我区89个老旧小区分期分批进行改造，2020年完成6个小区改造任务，2021年申请改造涉及公安小区、园丁小区、干休所、水泥厂生活区、中医院、公安局宿舍、养护段小区、铝厂小区等老旧小区25个，改造面积13.83万平方米，涉及户数2083户，137栋。剩余小区在“十四五”期间按每年15%的比率进行项目申报并建设完成，着力做好老旧小区改造工作。对整治改造后达到引入社会化物业管理条件的，实施社会化的物业管理；暂不具备社会化物业管理条件的，由办事处实施社区介入管理。逐步实现东川区城市建成区住宅小区物业管理全覆盖。二是结合东川实际和群众需求，将积极探寻对老旧小区维修资金管理的模式，以更好地维护老旧小区业主的权益及保障业主房屋的安全、有效使用。

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