关于对中国人民政治协商会议昆明市东川区第五届

委员会第四次会议第53020号提案的答复

民族宗教界、特邀界：

您们在东川区政协五届委员会第四次会议提出的《关于加强老旧无人管小区管理》的提案，已交由我局办理，现答复如下：

一、基本情况

东川区小区数量共计347个，栋数为1606栋,34286户。其中，商品房小区84个，708栋，14923户；老旧小区263个，830栋，19802户。有物业管理小区56个，单位代管自建小区80个，无人管理小区226个。老旧小区建设年代多为2000年前，小区内道路年久失修，下水道没有雨污分流，电力管线陈旧，无养老抚幼和无障碍设施，没有供气管道系统，绿化和公共照明缺乏，亟待更新和改造。此类小区均不具备实施专业化物业管理条件，住户文化及收入水平偏低，没有成立业主委员会，小区基础配套设施不全，环境质量较差。

二、提案办理情况

为加强我区老旧小区物业管理工作，切实改善人民群众的居住环境，提升城市形象，促进和谐社区建设，探索建立无物业老旧小区管理新模式，以政府公共资源托底无物业老旧小区物业服务。根据《云南省物业管理条例》和有关法律、法规，实施东川区城市建成区老旧住宅小区物业管理全覆盖工程，

按照“先整治改造后引入物业管理服务”的工作思路，在“十四五”期间对我区符合改造条件的89个老旧小区进行改造全覆盖，物业全覆盖。

（一）老旧小区改造工作

1.根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）文件精神，针对我区老旧住宅小区存在的管网老化、道路难行、路灯不亮、缺少绿化、残墙斑驳、乱停乱放等问题，根据小区不同情况因地制宜进行整治改造，把长期困扰老旧住宅小区居民安居乐业的基本问题逐步解决到位。基本内容为：1.改造、疏通上下水；2.整修路面；3.改造供电设施，维修、增设路灯；4.设置分类垃圾桶；5.合理设置电动车充电桩，因地制宜设置小区机动车停车场地；6.修建围栏、小区大门，设立门岗值班室或岗亭；7.完善视频监控设施；8.拆除小区违法建（构）筑物，清除各种堆积物品和影响环境面貌的非法设施；9.合理配置小区绿化；10.合理配建物业管理用房；11.规范设置小区总平面示意图、门牌号；12.重做楼顶隔热、防水；13.消防安全措施改造；14.补充小区内的党建宣传及文化建设。按照“一院一策”的指导方针对我区89个老旧小区分期分批进行改造，现已完成了89个老旧小区的可行性研究报告。2020年年内将完成6个小区改造任务，包括落雪大院、腊利大院、上大院、中大院、下大院、古铜路粮食局小区。6个小区总占地面积203.25亩，总建筑面积139821㎡，总户数为2524户，涉及楼栋数为108栋，现已完成项目工程总量的70%。2021年申报25个老旧小区进行改造，剩余小区在“十四五”期间按可行性研究报告内容进行项目申报并建设完成。

2.通过对老旧小区基础设施改造工程，现有基础设施条件较好的小区达到美化、亮化、绿化、净化、整洁、通畅的居民安居要求，实现“八有”目标，即：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修；基础设施差距较大的小区达到灯亮、路平、水通、安全的居民生活要求，实现“四有”基本目标，即：有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修。　　

3.建立长效管理机制，对整治改造后达到引入社会化物业管理条件的，实施社会化的物业管理。暂不具备社会化物业管理条件的，由办事处实施社区介入管理。要采取专业化物业管理公司进驻、后勤式管理、社区介入等不同模式，逐步实现东川区城市建成区住宅小区物业管理全覆盖。

（二）、存在问题

1.老旧小区改造资金不足。根据《住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号）文件精神，将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央资金补助支持。各级发改部门应合理确定符合本级财政承受能力和政府投资能力，不能造成地方政府隐形债务，地方政府配套资金应达到总投资的20%。因地方财政困难，无法配套资金，导致老旧小区改造资金不足，难以达到改造成效。

2.居民协调难。老旧小区在改造前的意见征询、改造中的工程监督、改造后的长效管养和使用，都需要居民的参与和支持。但我区老旧小区居民普遍存在收入水平偏低、文化水平不高等因素。在改造和管理过程中经常出现阻挠施工，不配合现场作业管理等情况。

3.违建拆除难。经调查，我区89个老旧小区均存在违规建设情况，大量挤占公共空间和用地。特别是部分小区因建盖年代久远，房屋使用面积较小，满足不了居住条件，大量进行加盖以增加居住人数。对于此类情况，进行强制拆除困难重重。

4.消防安全改造难。消防安全改造是老旧小区改造的重点和难点，但大多小区消防通道被违建和停车占用，因无法拆除违建和小区内部公共范围空间不够改造停车场，造成消防安全隐患无法彻底消除。

5.物业收费难。我区老旧小区居民大多属于破产企业职工和单位自建房职工。破产企业职工长期处于无物业管理状态，对物业收费、停车收费存在较大的抵触情绪，在下一步引入物业管理中将存在很大的阻碍，在物业费收取时也必将出现难以收取的情况。

单位自建房职工多年来实行的福利住房制度，使业主无偿享受物业服务的理念根深蒂固，思想深处排斥物业收费，部分居民拒交物业费现象突出。

三、下一步工作计划

对整治改造后达到引入社会化物业管理条件的，实施社会化的物业管理。对不具备社会化物业管理条件的，由街道办事处和社区实施社区介入管理。要采取专业化物业管理公司进驻、后勤式管理、社区介入等不同模式，逐步实现东川区城市建成区住宅小区物业管理全覆盖。

一是专业化物管公司进驻，按照专业化、市场化的要求，政府公共资源（区建投）物业服务企业直接进行管理。

　　二是后勤式管理，由房屋管理（产权）单位后勤部门负责，对本单位家属院（楼、区）实施过渡性物业管理。引导和鼓励房屋管理（产权）单位，通过体制改革和机制创新，逐步引入社会化的物业服务企业进行管理服务。

三是社区介入，对暂不具备专业化管理条件、业主委员会又没有成立的，由社区组织力量为小区居民提供基础性的物业服务。对无主管楼院、零星住宅和规模较小的住宅区，由街道办事处、乡镇人民政府实施区域整合，可选择专业物管公司进驻、分项委托服务、组织区域内低收入人员从事服务等方式为小区提供基础性的物业服务，达到“四有”要求。

四是区政府统筹，待老旧小区分期分批次改造完成后，全部打包交由区建投公司统一管理。区建投公司成立物业管理分公司，按照《物权法》、《云南省物业管理条例》和有关法律、法规，有序开展老旧小区物业管理工作。

如有不妥，请给予批评指正，衷心感谢您们对我们工作的支持。