第53019号提案的答复
昆明市东川区城市管理局关于对政协东川区委员会 五届三次会议第53019号提案的答复
中国民主同盟昆明市东川区委员会：
您们在政协东川区委员会五届三次会议上提出的《关于对东川主城区住宅商用行为加强管理的建议》，已由我局和区市场监管局、区住建局研究办理，现答复如下：
一、基本情况
加强和规范居民楼内商业经营行为管理，是当前物业管理行业中的难点问题之一，也是我们正在积极探索和亟待解决的物业矛盾问题。由于在居民楼内从事商业经营行为，进出人员情况复杂，给小区安全带来隐患等问题。特别是从事餐饮业经营所产生的污水、油烟、异味、噪音等影响周边业主的正常生活环境；住宅楼业主与从事商业经营行为的业主之间的矛盾直接影响了住宅小区的安定与和谐。
正如您提案中所述，“住宅商用”问题一直备受小区业主诟病，一些违法违规将住宅楼内的房屋改变为经营性用房作为公司、餐馆等经营场所的行为，严重干扰了小区其他业主的正常生活，也影响了正常的物业服务工作。
二、提案办理情况
“住宅商用”问题在《中华人民共和国物权法》第七十七条有明确规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。此规定实际明确了“住宅商用”的两个具体条件：一是“住宅商用”必须符合法律、法规和管理规约的相关规定。二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。根据原国家工商总局《关于住所登记有关问题的通知》，生产经营活动申请人在申请登记注册时，将住宅楼改变为经营性用房作为住所的，应当符合国家法律法规的规定。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可，因此需要在工商登记注册和小区物业管理两个方面共同监管。
为促进和维护我区小区物业行业的持续健康发展，近年来我局在物业服务监管方面做了大量的工作，针对我区“住宅商用”问题的监管，也在不断加强。
（一）尽快修订出台业主管理规约。根据《物业管理条例》第五十条规定，我局将尽快修订出台业主管理规约，充分发挥作为业主自我管理、自我约束、自我规范基础的业主规约和业主委员会的自律作用。积极配合区工商行政主管部门，以清查违法违规“住宅商用”为目标，对于严重扰乱业主生活和影响正常物业管理的行为报请工商行政主管部门进行取缔或者行政处罚。
（二）严把新建项目准入审批关。禁止在居民住宅楼、未设立专用烟道的商住楼和与居住楼相邻接的楼层区域及场所新设立产生油烟、恶臭的餐饮服务项目，对不符合国家法律法规的项目一律否决。新设立的餐饮服务项目，需广泛征求项目所在地居民意见，并对敏感项目进行集体审议和公示，提高公众知情和参与权。
（三）部门联动，联合执法。对于现有在“住宅商用”问题，采用日常检查、联合执法与群众监督相结合的办法，督促业主按要求加强整改，同时联合辖区行政执法中队和环保监察所及时派人对群众环境投诉的问题进行现场调查，对查实的违法行为依法进行教育或查处，并提请区工商行政主管部门在营业执照年审时严格分类审核把关，对整改不到位的，暂缓或不予通过年审，逐步规范业主的经营行为。
三、下一步工作打算
提案中提出的住宅商用行为的管理规范制定问题，我局将向区人大、区政府建议，制定东川区住宅商用地方性法规或管理办法，明确从事经营活动业主、物业服务公司、业主委员会及小区业主和相关职能部门的责任。加强和规范居民楼内商业经营行为管理，把小区建设成安全、舒适、和谐的生活环境。对于有物业公司管理的住宅小区，我局将督促物业公司及时向从事经营活动的业主宣传《中华人民共和国大气污染防治法》、《城乡规划法》。加强对进出小区人员的巡查和管理，做好安全防范工作。
