昆明市东川区国土资源局关于对政协第五届昆明市东川区委员会第三次会议第53083号提案的答复

民建东川区基层委员会：

您们在中国人民政治协商会议昆明市东川区第五届委员会第三次会议上提出的“关于明确小区车位产权的建议”已交我局研究办理，现答复如下：

一、基本情况

提案主要内容：目前东川区各类小区已超过数十个，小区里的各类车位也随之出现，东川区基本都存在售车位的情况，之前老百姓也认为这些是属于开发商的商品，因而也没有提出更多的异议。但近年来，随着国家法律知识的普及和法制的逐步健全，老百姓也有了维权意识，因而也对部分小区出售停车位这一行为产生了不同的想法和异议，但目前为止，昆明市东川区都没有出台相应的文件来向居民进行释疑。

二、意见建议办理情况

随着城市化的快速发展，人们生活水平的提高，私家车的保有量也越来越多。作为业主代步工具的存放地点，车位和车库的辅助功能也越来越重要。可以说，车位和车库与居住环境、生活条件越来越密切，成为现代城市人民生活质量不可或缺的重要组成部分，老百姓越来越关注。国家、省、市先后出台了相关的法律法规明确了小区停车位的产权归属和物业管理，《中华人民共和国物权法》也作了原则性规定，结合不动产登记工作的实践来综合分析，小区停车位的产权归属一般为以下几种情况。

（一）地上停车位的所有权归属

1.小区（敞开式）地面停车位。

小区（敞开式）地面停车位主要是指通过在地面上划出车位而规范停车形成的车位，如小区道路两侧的车位。地面停车位只是对土地地表及其空间的初步利用，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特征，不能办理《不动产权证书》。产权归属取决于其占用土地的使用权性质，如果土地使用权属于国家，按照城市规划设计，设置停车位的小区道路属于市政道路，则该停车位的所有权应归国家所有。如果停车位所在的土地已经包含在小区的宗地之中，在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中，则开发商将房屋所有权转移给业主，小区业主共同拥有包括停车位在内的小区宗地的全部土地使用权，故停车位的产权属于全体业主，由业主共同使用。《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 对于该类地面车位的归属，因法律明确规定属于全体业主所有，所以其权属争议不大。但在实践中容易引起业主不满的主要原因是物业公司常常对这些车位收取车位使用费。物业公司收取车位使用费的作法是有法律依据的，《昆明市物业管理办法》第二十八条规定：利用物业共有部分设置车位的，应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意，并经相关部门批准，但不得占用消防通道及其他安全设施用地。收取的车位费用归全体业主共同所有，业主应当按照约定支付物业服务企业管理服务费用。根据《昆明市物业管理办法》第四条的规定：市住房城乡建设行政管理部门负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。各县（市）区、昆明国家高新技术产业开发区、昆明滇池国家旅游度假区、昆明国家经济技术开发区、昆明阳宗海风景名胜区、昆明倘甸产业园区和昆明轿子山旅游开发区管委会住房城乡建设行政管理部门负责辖区内物业管理活动的监督和管理工作。街道办事处、乡（镇）人民政府会同所在地住房城乡建设行政管理部门，指导和协助本辖区内物业项目的业主依法成立业主大会和选举产生业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会开展活动，依法履行职责。

2.小区建筑区划内规划建设的车位。

开发商在小区建筑区规划建设车位的地方建设的车位（库），该类车位（库）是经规划部门批准的，产权归开发商所有。因为在规划之初，该地块就被规划设计为车位（库），没有计入业主的购房面积之中，车位（库）符合具有构造上和利用上的独立性且能够登记成为特定业主所有权的客体的条件，故这种车位（库）属于开发商所有，业主可以在入住后，通过购买手段获得，并拥有个人产权。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

（二）地下停车位的所有权归属

随着经济的不断发展，城市规模的不断扩大，土地由于不可再生而日益紧张，停车位向地下纵深发展已是必然趋势。

1.产权属于开发商的地下车位。

《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地下或者地上分别设立”。开发商投资建造的地下车库，未将其成本摊入到住宅商品房及其他车库的成本中，也未计入公摊面积，那么这部分车位的产权就应该归开发商所有，开发商可以出售、出租或附赠。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

在业主与物业纠纷中，有些开发商，没有取得地下车位（库）的产权证，也将车位（库）对外出售，从而造成不能办理不动产证，车位(库)买卖合同是不受法律保护的。也有“明智”的开发商将停车位长期租给业主使用。根据《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。也就是说，消费者租赁车位（库）即所谓的销售使用权，租赁最长期限是20年，超出20年的是不受法律保护的。

2.产权属于业主的地下车位。

根据相关规定，如果有下列情况之一，车位（库）产权属于全体业主，开发商无权出售、出租或附赠。

（1）在出售商品房的时候，已经通过合同约定，将地下车位（库）无偿给业主使用。

（2）开发商把地下车库的建筑面积已经计算到公摊面积内。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。也就是说，地下车库是不计入共有建筑面积的，但早期有些小区把地下车库列入了公摊面积，这类车库的产权应属于业主。

（3）开发商把建造地下车库的成本已经核算在住宅开发成本之内，就是说卖房子的时候已经把地下车位(库)的成本分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，其产权应该属于业主，停车位就像其他公共配套一样，供全体业主使用。

（4）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即：小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。

（三）人防工程车位的所有权归属

人防车位一般属于人防工程，是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑，是国家强制要求配套的建筑，有着特殊属性。按《人民防空法》的规定，国家鼓励和平时期利用人防工程为经济建设和人民生活服务。但相关法律法规对其产权的归属没有明确规定，造成了业主在使用过程中以及后期的维护管理上产生了很多纠纷。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，开发商投资建设的地下车位（库），在人防工程部门办理登记手续后，开发商对于这类停车位有一定的使用权，车位可以对本小区业主出租，而获得收益。人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，首先保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。灯光照明、排污设备、消防设备、出入口控制设备，这些都会产生运行、维护费用，还有保洁清扫、保安巡逻等成本费用，物业公司相应收取管理服务费用也是合理的。

综上所述，如何明确小区停车位的产权归属，我国《中华人民共和国物权法》等相关法律法规已经对小区停车位的权属作出原则性规定。对购买了符合相关法律法规的车位（车库）的业主是可以按程序办理产权登记证的。如果开发商利用小区建筑区划内属全体业主共有的道路、绿地、其他公共场所设置车位并出售，侵犯了小区业主的合法权益，为维护其小区业主的合法权益，小区业主委员或小区全体业主诉讼代表人向法院起诉维护其合法权益。

三、下一步工作方向

在下步工作中，我们将进一步加强对《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》宣传的广泛宣传，使广大老百姓熟悉了解涉及车位（车库）产权的相关法律法规，避免购买不能办理产权证的车位（车库）。

如有不妥，请给予批评指正，衷心感谢您对我们工作的支持。

联系人：马溶菌

53083

联系电话：0871-62163018                                                                     昆明市东川区国土资源局

2019年7月12日