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索引号: 主题分类: 2019年
发布机构: 发布日期: 2019-12-13 13:46
名 称: 昆明市东川区住房和城乡建设局关于对中国人民政治协商会议昆明市东川区第五届委员会第三次会议第53103号提案的答复
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昆明市东川区住房和城乡建设局关于对中国人民政治协商会议昆明市东川区第五届委员会第三次会议第53103号提案的答复

发布时间:2019-12-13 13:46 浏览次数:86
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昆明市东川区住房和城乡建设局关于对

中国人民政治协商会议昆明市东川区

第五届委员会第三次会议

53103号提案的答复

农工党东川区基层委:

你们在东川区政协五届三次会议上提出的《关于进一步依法规范我区住宅小区物业管理》的提案,已交我局研究办理,现答复如下:

一、基本情况

物业管理工作是城市管理的重要组成部分,需要各相关部门协作配合,积极履行职责。随着东川城市建设发展,新的住宅小区不断建成,各小区物业管理水平参差不齐,小区业主与物管公司的矛盾冲突时有发生,《昆明市物业管理办法》、《昆明市关于进一步完善机动车停放服务收费管理的实施办法》、《昆明市机动车停车场管理办法》、《昆明市机动车停放服务收费管理办法》的相继出台,使小区物业管理有法可依,有规可循。您对我区住宅小区存在收费问题、停车问题、服务问题等分析非常到位,切中要害,指出了问题的关键所在。提出的建议中肯,符合东川实际。

我区目前共有12个城市社区,城镇人口共有9万余人,城市建成区面积为11.5平方公里,我区2006年至今共新建80个商业住宅小区,辖区内18家物业管理企业在住建局备案登记,大部分新建小区由房地产开发企业自行成立具有独立法人的物业服务企业进行管理,部分商品房小区和老旧小区都存在物业管理空缺的情况。

为进一步加快全省物业服务市场监管,创新工作方式,提高工作效率,云南省住房和城乡建设厅开发了云南省物业服务企业资质信息管理系统(http://www.ynwg.org/,由企业在网上填报相关信息,县、区住建部门对所提交材料对照审查,网上提交材料与原件相符,县、区住建部门进行网上审核提交,待网上审核通过后按程序进行核发《中华人民共和国物业服务企业资格证书》。部分由房地产开发企业管理的小区,由于房地产企业组建的物业服务企业达不到《物业服务企业资质管理办法》中相关专业技术人员的申报要求,无法取得《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。自20175月,根据昆审改办发〔201718昆明市行政审批制度改革工作领导小组办公室关于贯彻落实《云南省人民政府行政审批制度改革办公室关于取消一批行政许可事项的通知》,通知中取消《物业管理企业资质认定》行政许可事项,明确取消审批后,省住房城乡建设厅要按照住房城乡建设部制定的物业服务标准规范,通过建立黑名单制度,信息公开,推动行业自律等方式加强事中事后监管,同时加强随机抽查。根据《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定,首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。业主委员会应选举产生之日起30日内,按照相关文件要求向东川区住建局和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

随着业主维权意识的不断提高,有部分小区业主到我局咨询成立业主委员会的相关事宜,但未能达到条例规定的物业管辖区域内业主总数30%以上业主申请的标准,而放弃组建业主委员会。目前,我区按照程序选举并完成备案的业主委员会有梦达尔金地大厦、锦绣园、烟草公司、桥北大院、九寰大道。我局联合铜都街道办每年都到各小区、街道办宣传《业主大会和业主委员会指导规则》工作,并在物管公司和小区公共宣传栏内印发张贴宣传资料,现场解答业主提出业委会成立相关问题。

二、提案办理情况

(一)物业管理纳入法制化
物业管理纳入法制化是一件有利政府、居民和物业管理多赢的工作。我局要求各物管服务企业逐步完善与业主之间《业主手册》的签订,强化合同管理,使物业管理工作有法可依,有章可循,用合同条款明确双方责、权、利,约束双方行为,保证双方全责。

(二)加大宣传力度

我局自2016年起不定期到各物业小区、社区、市场及广场宣传、张贴、发放《物业管理法律法规宣传册》。随着人民生活水平的提高,为充分发挥物业在小区的能动作用,使物业服务企业真正服务于业主,让业主充分了解物管的服务范围及职责,逐步规范小区各项日常工作,让业主明白消费,减少业主的投诉,同时通过多渠道的呼吁,使小区进入良性循环,引导业主成立业委会,请各小区业主成立业主群,在群里可以互通信息,加强邻里之间的团结、和睦,正能量传递、化解物业与业主之间的矛盾,同时邀请住建部门工作人员进入群里,我局工作人员便可及时了解小区的动态,对业主提出的建设方面的问题、政策,我局工作人员可以第一时间在群里回复、解答,同时也是搭建沟通信息平台的另一种渠道。

(三)落实我区物业相关收费政策、管理办法

物业服务住宅小区服务收费信息公开涉及千家万户,进一步保障小区业主的知情权、参与权、表达权和监督权,切实提高信息公开质量和实效。监督各物管服务企业定期对小区物业服务费收费标准、电梯、二次供水设施设备维护、保养及运行费用、停车服务费收费标准、垃圾清运等向业主收取的其他公共性服务收费标准予以公示。

我局会同东川区发展和改革局价格管理科多次对加强物业小区服务收费系列工作专项检查,对未进行价格公示的小区,由发改局向物业企业提出限期整改意见。目前东川物业费收取严格按照昆发改价格20111129号关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的通知执行,对车辆收费按照东川区发展和改革局3号公告东川区机动车停放服务收费管理办法执行。

为掌握我区物管工作情况,区住建局对辖区内部分物业服务企业进行走访了解。目前,我区物业服务企业收费均未超过《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》收费标准,根据多家物业服务企业经营数据显示,物业服务企业要维持正常运作需要达到以下条件:一是物业管辖面积到达1.7万平方米以上;二是物业管理费为1/平方米以上三是业主按时缴纳物管费及其它费用等;四是小区水电改造为一户一表,直接由电力部门和自来水公司收取。

新开发小区大多由房地产开发商作为前期物业来管理,运作较好、业主相对满意的物业服务企业均是由房地产开发公司对物管进行补贴,如金水房地产开发有限公司开发的小区,物业管理相对较好。

(四)小区规划落实

结合今年消防安全综合治理工作,消除电动自行车充电引发的火灾安全隐患,保障业主安全。结合扫黑除恶工作,完成小区违规、违法建设的调查取证工作,督促物业管理公司认真对照小区规划要求,加大宣传、指导,规范停车泊位、严格按规划设置停放场所及充电设施,按规划审批图纸规范小区各项工作。

(五)物管示范小区创建工作

结合平安小区建设,我局加大宣传力度,严格按照昆建通2018220关于进一步推进平安小区创建工作的通知根据通知要求:社区申报、企业自评、验收认定、逐级推荐、分级评定的方式开展创建达标认定工作。由县(市)区联席会议办公室牵头,社区居委会配合,指导小区物业服务企业在自评基础上申报达标认定。县(市)区联席会议办公室组织专家验收后,对符合标准的予以通过达标认定。我区今年准备将金水小区(昆明铁夫物业服务有限公司)、铜都瑞源(昆明棕源物业服务有限公司)、九寰溪谷(昆明祥勇物业服务有限公司)、玉美新城小区(昆明玉泰物业服务有限公司)作为2019年度平安小区进行申报。对金水、铜都瑞源、东顺逸景园进行园林小区进行推评。

三、下一步工作方向

(一)进一步加强对物业管理行为的监管对新申办的物业公司依照《物业服务企业资质管理办法》进行严格审查,建立准入制度,严把入口关。积极开展物业管理企业经营资格管理和从业人员职业资格检查活动,依法加强行政监管,依法维护物业管理各方当事人合法权益。

(二)健全管理机制,规范物业管理配套设施建设和验收工作。积极协调有关部门,通过出台相关文件,明确了物业管理配套设施规划、建设的具体要求。加强对物业管理配套设施的管理,力争从源头上杜绝由于物业管理配套设施建设与管理不规范所带来的纠纷和矛盾,从而促进我区物业管理行业的持续稳定健康发展。

(三)发挥在业委会成立中的指导、监督作用。根据《云南省物业管理规定》,《昆明市物业管理办法》,督导小区业主大会制度的实施和业主委员会的建立。加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。明确业主通过选聘物业企业,由业主和物业企业按照物业服务合同的约定,实施物业管理。明确业主在物业管理活动中的权利义务,明确业主大会、业主委员会履行的各自职责,维护业主的正当权益,引导业主履行义务,监督企业合法经营。

(四)引入竞争机制,逐步推行物业管理项目的招投标。通过优胜劣汰,促进管理水平的提高。打破自建自管的体制,改变以前存在的谁建设、谁管理、介入过晚、建管脱节的问题;通过市场运作,引导扶植规模化经营,推出一批规模大、机制新、信誉高、实力强的物业管理企业,创品牌、树名牌,带动物业管理市场的活跃和发展。

(五)以示范项目创建为切入点,强化物业企业的内部管理。加强行业、企业之间的联系,用先进的管理理念引领物业企业的发展,积极推进物业管理示范小区的创建工作,促进物业管理企业服务标准化、规范化。

   (六)完善住房售后维修保障体系。加大住宅专项维修资金的收缴和管理力度,完善住房售后维修保障体系。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则,健全维修基金管理的各项制度,明确管理人员的岗位职责和管理权限,切实收好、管好、用好这笔资金。逐渐形成基金依法交,问题有人管,故障有人修,设备有人换,物业质量优,生活环境好的良好局面。

(七)积极推动成立小区业主委员会。2016年国务院对《物业管理条例》进行修改,行政部门从管理物业公司的职能转变为服务物业公司,进一步提高了业主委员会在小区物业管理中的重要性,通过业主委员会选聘物业服务企业,双方按照合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。充分发挥业主委员会的能动作用,使物业服务企业真正服务于业主,让业主充分了解物管的服务范围及职责,逐步规范小区各项日常工作,使小区进入良性循环。

(八)搭建平台,化解矛盾,加大宣传。住建局将继续积极联系各社区交流业主委员会成立事项,到各小区鼓励业主成立业主委员会,到物业管理公司走访了解物业管理问题,搭建沟通信息平台渠道,住建局在走访宣传中鼓励各小区业主和物管公司利用网络科技成立业主微信群、QQ群,达到信息相互通交流理解沟通,加强邻里之间的团结、和睦,正能量传递、化解物业与业主之间、业主与业主之间矛盾,住建部门工作人员欢迎业主邀请进入群里,及时了解小区的动态情况,加大相关政策宣传。

如有不妥,请给予批评指正,衷心感谢你们对我们工作的支持。

联系人:王天美联系电话:62122322


                   昆明市东川区住房和城乡建设局

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